세입자를 보호하기위해 만들어진 계약갱신청구권에는 예외조항 9가지가있습니다. 이 조항은 임대인을 보호하기위한 조항으로 세부 내용에 대해 알아보겠습니다.
주택임대차 계약갱신청구권 권리에 대해 알고 싶은 분들은 아래 포스팅을 참고 하세요.
이해하기 쉬운 계약갱신청구권 행사방법과 예외 사항
계약갱신청구권 행사방법과 예외 사항에 대해 초보자도 이해하기 쉽게 요약하였습니다. 언제부터 임대인(집주인)에게 통보해야 하고 내가 어떤 권리를 가지고 있는지와 예외 사항에 대해 자세
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계약갱신청구권 예외 조항
주택임대차 보호법은 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법이지만 세입자가 계약갱신청구권을 행사했을때 거부할수 있는 권리가 있습니다.
9가지 경우를 요약하면 다음과 같습니다.
1. 집주인이나 가족들이 실거주를 위해 이사를 하는경우
2. 주택의 재건축이나 수리가 필요한 경우
3. 집 주인의 동의없이 인테리어를 해서 원상회복이 불가능한 경우
4.집의 손상이 너무 심해 사람이 거주할수 없는 경우
5. 세입자가 고의로 파손하거나 실수로 인해 화재등의 손상이 발생한 경우
6. 집 주인의 동의 없이 다른사람에게 집을 임대하여 수익을 얻은 경우
7. 서로 동의 하에 금전적인 보상을 한 경우
8. 임대계약시 인적사항등이 허위로 작성된 경우
9. 월세를 2개월이상 연체한 경우
지금부터 세부내용에 대해 알아보겠습니다.
집주인이나 가족들이 실 거주를 위해 갱신을 거부한 경우
계약갱신청구권 거부 사유중 가장많은 항목이 바로 집주인이나 가족들이 직접 거주하는 경우 입니다. 그 이유는 가장 간편한 방법이기 때문입니다. 세입자에게 계약이 만료되기 6개월~1개월전 직접거주하겠다고 통보만 하면 됩니다.
실제거주하는 것이 아니라는 것을 알았다고 해도 법정 다툼을 하기 위해 들어가는 돈과 시간에 비해 이득이 크지 않기 때문에 거의 하지 않는 편입니다.
그럼 허위 갱신 거부시 손해 배상액에 대해 알아보겠습니다.
1. 집주인과 세입자가 손해배상액에 대해 협의가 있었을 경우에는 그 금액을 지불하면 됩니다.
2. 협의가 없었을 경우 아래 3가지 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 합니다.
- 갱신을 거부했을 때의 월세 3개월치 (전세의 경우 전세금을 월세로 전환하여 계산, 전환율 4% 적용)
- 새로 들어온 세입자가 내는 월세 -갱신 거절 했을때의 월세를 2년치로 계산한 금액
- 갱신 거절로 인해 세입자가 입은 피해금액
기존에는 새로 갱신거부후에 들어온 세입자가 본인이나 가족인지 확인하기 어려웠지만 이를 악용하는 사람들이 많이 지면서 누구나 확인 가능하도록 바뀌었습니다.
제 3자에게 공개되는 기간은 계약갱신을 거절한 기간동안 임대차 정보를 열람할수 있습니다.
다만 실거주를 하겠다고 갱신을 거부한 상태에서 다른 세입자 없이 공실로 있는경우에는 손해배상을 청구할수없습니다.
주택의 재건축이나 수리가 필요한 경우
집 주인이 아래 3가지 항목중 한가지 이유로 주택을 재 건축하거나 리모델링하는 경우에는 갱신을 거부할수 있습니다.
- 계약당시 집 수리 및 재건축을 세입자에게 공지한경우
- 주택의 노후나 재해등으로 인해 주택의 안전에 문제가 있는 경우
- 법적으로 재건축을 해야하는 경우
세입자가 월세를 2개월이상 연체한 경우
세입자가 임대기간 중 2번이상 월세를 연체한 경우 계약생신청구권 행사기간에 갱신을 거부할 할수 있습니다. 세입자가 밀린 월세를 모두 납부하였다 하더라도 청구권을 거부할수 있는 권리가 생기는 것입니다.
관리비는 월세와 다른 개념이기 때문에 관리비가 연체되었다고 해서 갱신청구권 거부를 할수 없습니다.
집주인의 동의 없이 다른사람에게 주택을 임대한경우
집안의 방 한칸을 다른 사람에게 월세를 주어 수익을 얻었을 경우나 집 전체를 임대를 주는 경우 계약갱신청구권 거부 사유가 될수 있습니다.
세입자가 고의로 파손하거나 중대한 실수로 화재등의 손상이 발생한 경우
집 주인과 상의 없이 집을 개조하여 사용하는 경우와 부실한 관리등으로 집이 많이 파손된경우 그리고 실수나 부주의로 화재가 발생한 경우에는 계약갱신권 거부를 할수있습니다.
서로 동의하에 금전적인 보상을 했을 경우
세입자에게 금전적인 보상 이사비나 얼마의 금액을 주기로 약속하고 계약갱신청구권 행사를 포기 하기로 협의를 했다면 갱신을 하지 않아도 됩니다. 다만 집 주인이 일방적으로 금전을 주면서 갱신청구권을 거부할 경우에는 인정되지 않습니다.
계약갱신청구권 거부 사례
주택 임대차 보호법이 시행된 후 계약갱신청구권 거부로 인해 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 건수는 월 평균 22건이나 됩니다.
9가지 객관적인 갱신청구권 거부 사유가 있지만 집주인의 주관적인 해석으로 세입자들을 내보내는 경우가 많이 발생하고 있습니다.
실 거주를 하겠다는 이유로 갱신청구권을 거부한 후 다른 세입자를 구한 경우 손해배상액이 적기 때문에 감수할만하기 때문입니다.
사례 1 세입자와 연락인 안되는 경우
집주인 A씨는 전세 만기 되기 6개월 전 집을 내놓은 상태에서 세입자에게 계약갱신청구권 거절의사를 전하기 위해 연락했지만 세입자가 연락을 받지 않고 있으며 부동산에 집을 보여주지 않고 있습니다.
사례 2 증여를 통한 계약갱신권 철회
집주인인 A씨는 전제 만기가 6개월 남은 시점에서 세입자에게 동생에게 집을 증여할 계획이어서 집을 비워 달라고 했다. 세입자는 어쩔수 없이 다른 전세를 구해 집을 나가게 되었습니다. 세입자가 집을 비운 후 집 주인은 동생에게 증여하려고 했던 계획을 철회 하였습니다.
사례 3 이사비와 복비지원으로 계약갱신청구권 철회
집주인 A씨는 전세 기간이 3개월 남은 시점에서 세입자에게 이사비와 복비를 지원해 줄테니 집을 비워 달라고 요청하였습니다. 세입자는 그렇게 하겠다고 합의를 하면서 마무리 되었습니다.
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